Die Festlegung der Wohnfläche ist Privatsache

Immer wieder kommt es zwischen Mietern und Vermietern zu Streitigkeiten über die Wohnfläche. Denn diese dient als Bemessungsgrundlage sowohl für die Höhe der Miete als auch für eventuelle Mieterhöhungen. Nicht selten weicht die Flächenangabe im Mietvertrag von der tatsächlichen Wohnungsgröße ab. Das Amtsgericht München hat in diesem Jahr ein neues Urteil zur Wohnfläche gefällt. Danach können die Vertragsparteien selbst festlegen, welche Räume bei einer Vermietung zu der Wohnfläche einer Immobilie gehören. Denn laut dem Urteil fällt die Bestimmung der Wohnfläche unter den Grundsatz der Privatautonomie. Das heißt, es gilt das Recht private Rechtsverhältnisse nach eigener Entscheidung zu gestalten.

Grundsatz der Privatautonomie ermöglicht Wahlfreiheit bei Vermietung

Ein Urteil des Amtsgerichts München (Az 411 C 19356/17) erregte  vor kurzem öffentliches Aussehen. Ein Paar in Taufkirchen verweigerte nicht nur die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, sondern kürzte auch die bisherige Mietzahlung. Als Begründung führte das Paar an, dass eine Überprüfung der Wohnfläche ergeben habe, dass die tatsächliche Wohnfläche des bereits 2010 gemieteten Einfamilienhauses 35 Prozent kleiner sei als die vereinbarten 210 Quadratmeter. Nach mehrmaligen erfolglosen Mahnungen kündigte der Vermieter das Mietverhältnis im Dezember 2017 fristlos.

Es kam zum Rechtsstreit. Die beklagten Mieter führten an, dass die Wohnfläche nicht abschließend definiert und vereinbart worden sei. Von daher würden die gesetzlichen Vorschriften, also die Wohnflächenverordnung und die Bayrische Bauordnung, gelten. Nach diesen betrüge die tatsächliche Wohnfläche des Hauses nur 138 Quadratmeter. Das sei ca. 35 Prozent kleiner als vereinbart. Der klagende Vermieter dagegen war der Meinung, dass der Wohnraum im Mietvertrag korrekt angegeben worden sei. Die Mieter hätten seit 2010 gewusst, dass  auch das ausgebaute Dachgeschoss mit Bad und ein beheizbarer, großer Hobbyraum zum Wohnraum gehörten. Dies sei auch aus der Internetanzeige klar ersichtlich gewesen. Das Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht und die Mieter mussten die rückständige Miete nachzahlen.

Die Begründung des Urteils zur Wohnfläche

Laut der Richterin hätten die Vertragsparteien nach dem Grundsatz der Privatautonomie bei den Berechnungsmaßstäben die freie Wahl. In dem vorliegenden Fall seien sie sich einig gewesen, dass die fraglichen Räume Wohnzwecken dienen sollten. Auch ohne besondere Fachkenntnis sei auf den ersten Blick erkennbar gewesen, dass die Wohnflächen im Erdgeschoss und im Obergeschoss allein keine Gesamtwohnfläche von 210 Quadratmetern betragen würde. Demnach sei „von einer konkludenten Vereinbarung dahingehend auszugehen, dass auch die entsprechenden Räume im Keller und im Dachgeschoss zu den Wohnräumen zählen sollen“. 

Ich hoffe , dass Ihnen dieser Artikel weitergeholfen hat.

Ihr Stefan Lochbihler

gepr. Immobilienmakler (ILS)

  12. Februar 2020
  Kategorie: Blog

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